¿Sabes cómo calcular la rentabilidad de un inmueble? Aquí te enseñamos
2026-09-21
Comprar una propiedad para inversión no debería depender únicamente de cuánto podría aumentar su valor en el futuro. Si el objetivo es generar ingresos mediante alquiler, hay una pregunta fundamental:
¿Cuánto rendimiento genera realmente el dinero que estoy invirtiendo?
Comienza por la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta permite hacer una primera comparación entre diferentes propiedades.
Rentabilidad bruta = (alquiler anual ÷ inversión total) × 100
Por ejemplo, si inviertes RD$8,000,000 en un apartamento que puedes alquilar por RD$50,000 mensuales, generarías potencialmente:
RD$50,000 × 12 = RD$600,000 al año
Esto representa una rentabilidad bruta anual de 7.5 %.
Del ingreso bruto a la rentabilidad real
El alquiler no es todo ganancia. Para acercarnos al rendimiento real debemos considerar gastos como mantenimiento, administración, seguros, reparaciones, impuestos y períodos sin inquilino, entre otros.
Si la propiedad anterior genera RD$600,000 al año, pero acumula RD$120,000 en gastos, el ingreso neto sería de RD$480,000.
Rentabilidad neta = RD$480,000 ÷ RD$8,000,000 × 100 = 6 % anual
También es importante contemplar la desocupación. Si el apartamento permanece un mes sin alquilarse, por ejemplo, los ingresos anuales bajarían de RD$600,000 a RD$550,000.
¿Y si compraste con financiamiento?
Si utilizaste un préstamo hipotecario, debes incorporar las cuotas y costos del financiamiento para conocer cuánto dinero queda realmente disponible después de cubrir las obligaciones de la inversión.
Por eso, dos personas pueden comprar exactamente la misma propiedad y obtener resultados financieros diferentes dependiendo del inicial aportado y las condiciones de su financiamiento.
El porcentaje no lo es todo
La rentabilidad es un indicador importante, pero debe analizarse junto a otros factores: demanda de alquiler, ubicación, precio por metro cuadrado, gastos de mantenimiento, características del proyecto y potencial de valorización.
También deben considerarse las obligaciones tributarias que correspondan. Por ejemplo, desde julio de 2026, cuando una persona jurídica paga alquiler a una persona física, la retención de ISR aplicable es del 15 %, mientras que los alquileres de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda están exentos de ITBIS, de acuerdo con la DGII.
Antes de invertir, más que preguntar “¿en cuánto puedo alquilar esta propiedad?”, conviene preguntarse:
“Después de todos los gastos, ¿cuánto rendimiento genera realmente mi inversión?”
Hacer este cálculo permite comparar oportunidades bajo un mismo criterio y tomar decisiones basadas en números, no solamente en expectativas.
Fuentes: Dirección General de Impuestos Internos (DGII), información sobre Impuesto Sobre la Renta, retenciones e ITBIS aplicables al alquiler de inmuebles.
